한용주 경제칼럼니스트

최근 박근혜 정부 2기경제팀에서 지난달 주택담보대출(LTV/DTI) 규제완화에 이어 추가로 주택시장 활력방안을 발표했다. 이번 활력방안에 청약 자격을 완화해 주택수요를 늘리는 방안과 주택공급을 조절하는 방안을 함께 내놓았다.

지난 몇 년간 정부는 30여 차례 주택시장 부양책을 발표해왔다. 이런 과정을 통해 해당연도 실수요뿐만 아니라 미래 잠재 수요를 앞당겨 소진시켰다. 전문가들은 이번에도 수요증대 효과가 크지 않을 것으로 예상하는 이유다. 특히 주택보유자의 추가구매수요를 끌어내는 방안은 결과적으로 공급과잉만 부채질 할 뿐이란 지적이다. 주택보유자가 새로이 매수한 주택은 곧 바로 임대시장에 공급되기 때문이다. 결과적으로 공급이 더 늘어나기 때문에 주택건축 경기를 부양하는 효과가 있을 뿐이다.

이번 대책에서 공급조절을 위해 눈에 띄는 대목은 신도시 건설 중단이다. 하지만 신도시 건설 중단은 새로운 정책이 아니다. 정부는 ‘제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획’에 따라 주택의 양적 확대를 위한 도시 외곽개발을 통한 대량 주택공급은 지양하고 ‘수요 맞춤형 주택공급체계’를 추진해 왔기 때문에 신도시 건설 중단과 도심 내 재개발 재건축은 이미 시행하고 있는 정책이나 다름없다.

정부는 현재 개발 중인 신도시만으로도 주택 공급에 차질이 없다고 보고 있다. 신도시 주택 수요가 연간 약14만 가구 정도인데, 현재토지주택공사와 민간이 보유한 주택 건설 가능 물량이 약 7년치인 124만 가구에 달하기 때문이다. 공급물량은 당장 시장에 영향을 주진 않겠고, 5년 후부터 공급감소의 효과가 나타날 것으로 예상된다.

이번 대책의 핵심은 “풀 건 다 풀겠다”는 정부의 주택경기 부양에 대한 강력한 의지를 보여 심리적인 효과를 이끌어 내려는 의도라 해석할 수 있다. 거꾸로 뒤집어 보면 이제는 정부에서도 “더 이상 풀 것이 없다”라고도 해석할 수 있다.

이렇게 정부에서 주택시장 활력에 공을 드리는 이유는 한국 가계가 보유하고 있는 자산 중 70%가 넘을 정도로 중요한 자산이기 때문이다. 주요국들인 미국(31.5%)·일본(40.9%)·영국(50.1%)·유로존(58.3%)·호주(61.3%) 등과 비교해보면 한국의 가계가 소유하고 있는 부동산 비중은 상당히 높아 부동산 가격변동이 국내 가계 소비에 상당한 영향을 준다.

현대경제연구소에 따르면 부동산 가격과 소비 간의 상관관계를 주거 형태별로 실증 분석해 본 결과 자가에 주거하는 가계는 주택 매매가격이 1% 오르면 가계 소비를 0.13% 증가시키는 것으로 나타난 반면 전세 주택에 주거하는 가계는 전셋값이 1% 오르면 소비를 0.30% 줄이는 것으로 나타났다. 즉 주택가격이 상승하면 주택보유자의 소비가 늘지만 전세가격과 월세가격이 상승하면 세입자의 소비가 줄어든다고 볼 수 있다.

그러면 공급을 늘려야 할까? 아니면 공급을 줄여야할까? 경기회복을 위한 가장 이상적인 방안은 주택가격은 올리고 전세가격과 월세가격은 낮추는 것이지만 현실은 녹록치 않다. 이미 대한민국은 10주택 중 1주택이 빈집이 공급과잉 시대에 살고 있기 때문이다.

결론적으로 정부가 이번에 내놓은 경기부양책은 일자리를 늘릴 수 있는 직접적인 방안이 아니기 때문에 효과는 부분적이고 단기적일 것으로 예상된다. 특히 주택가격이 시장 자율기능에 따라 적정가격으로 조정되는 것을 막고 인위적으로 가격을 떠받치는 정책은 공급과잉을 악화시킬 뿐이다. 결과적으로 주택가격은 떨어질 수 밖에 없다. 이번 정책이 약 6개월 이내 단기간 효과에 머무를 것으로 전망된다.

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