정부가 한번 더 주택시장 활력방안을 발표했다. 이번 경기부양책에 청약 자격을 완화해 주택수요를 늘리는 방안과 주택공급을 조절하려는 방안을 함께 내놓았다.

지난 몇 년간 정부는 30여 차례 주택시장 부양책을 발표했으며 이런 과정을 통해 이미 실 수요가 앞당겨 소진된 상태다. 이 때문에 이번에도 수요 증대효과가 크지 않을 것으로 예상한다. 특히 주택보유자의 추가구매수요를 끌어내는 방안은 결과적으로 공급과잉만 부채질 할 뿐이다. 주택보유자가 새로이 매수한 주택은 곧 바로 임대시장에 공급되기 때문이다. 주택건축 경기를 부양하는 효과가 있을 뿐 주택시장에서 가격이 상승하는 요인보다 하락하는 요인이다.

이번 대책에서 공급조절을 위해 눈에 띄는 대목은 신도시 건설 중단이다. 주택 보급률이 100%를 넘어 대량 공급 필요성이 줄어든 데다 새로 짓는 일부 신도시는 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있는 탓이다. 인천 영종도와 경기도 김포·양주·파주 등이 대표적이다.

하지만 정부는 '제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획에 따라 주택의 양적 확대를 위한 도시 외곽개발을 통한 대량 주택공급은 지양하고 '수요 맞춤형 주택공급체계'를 추진해 왔기 때문에 신도시 건설 중단과 도심 내 재개발 재건축은 이미 시행하고 있는 정책이다.

정부는 현재 개발 중인 신도시만으로도 주택 공급에 차질이 없다고 보고 있다. 신도시 주택 수요가 연간 약14만 가구 정도인데, 현재토지주택공사와 민간이 보유한 주택 건설 가능 물량이 약 7년치인 124만 가구에 달하기 때문이다.

따라서 공급물량 조절은 당분간시장에 영향이 없으며 약 5년 후 부터 공급물량 감소 효과가 나타날 것으로 예상된다. 공급을 줄이는 효과는 나중 일이고 당장은 공급이 늘어나는 효과가 있을 것으로 본다. 공급이 빠르게 늘어나면서 공급과잉은 점점 더 악화되고 또 다시 미분양이 크게 늘어날 것으로 예상된다.
이번 대책의 핵심은 “풀 건 다 풀겠다”는 정부의 주택경기 부양에 대한 강력한 의지를 보여 심리적인 효과를 이끌어 내려는 의도라고 해석할 수 있다. 꺼꾸로 뒤집어 보면 이제는 정부에서도 “더 이상 풀 것이 없다”라고 해석할 수 있다.

지난 달 한국은행의 금리인하 효과와 이번 정부 정책의 심리효과로 인해 약 6개월 정도 비교적 단기간 거래증가와 가격상승 효과가 있을 수 있다. 그러나 공급이 촉진되면서 상승하던 주택가격이 머지않아 재차 하락할 가능성이 높다.